{"slug":"kiraci-tahliye-davasi-sebepler-sureler-ve-arabuluculuk","title":"Kiracı Tahliye Davası: Sebepler, Süreler ve Arabuluculuk","yazildi":true,"tarih":"2026-11-08","ruSlug":null,"enSlug":null,"guncelleme":null,"ozet":["Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez; tahliye ancak Türk Borçlar Kanunu veya İcra ve İflas Kanunu'nda sınırlı olarak sayılan yasal sebeplere dayanılarak istenebilir.","Gereksinim sebebiyle tahliye (TBK m. 350) ve tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1) gibi dava yollarında genel kural, belirli süreli sözleşmelerde sürenin veya taahhüt edilen tarihin bitiminden itibaren bir ay içinde yasal yola başvurulmasıdır.","On yıllık uzama süresi sonunda sebepsiz fesih hakkı (TBK m. 347), ilk sözleşme süresine on uzama yılının eklenmesiyle doğar ve uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi tebliğ edilmesini şart koşar.","Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olunması hâlinde (TBK m. 352/2), kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir.","İlamsız icra takipleri hariç olmak üzere, sulh hukuk mahkemesinde açılacak tüm tahliye davalarında 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu dava şartıdır.","Kira uyuşmazlıklarında genel görevli mahkeme HMK m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesidir; ilamsız icra takibine yapılan itirazların kaldırılması ve tahliye taleplerinde ise İcra ve İflas Kanunu uyarınca icra mahkemesi görevlidir."],"sss":[["Kira sözleşmesinin süresi bittiğinde ev sahibi kiracıyı doğrudan evden çıkarabilir mi?","Hayır, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi ev sahibine doğrudan tahliye hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar; kiraya veren ancak kanunda sayılan haklı tahliye sebeplerinden birine dayanarak tahliye talep edebilir."],["Tahliye taahhütnamesi imzalanmışsa kiracı ne kadar sürede tahliye edilir?","Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinde yazılı olan boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak veya sulh hukuk mahkemesinde dava açarak süreci başlatmalıdır. İcra dairesinden gönderilen tahliye emrine kiracının yedi gün içinde itiraz hakkı vardır; itiraz edilmezse tahliye emrinde verilen on beş günlük süre dolunca kiracı zorla çıkarılabilir."],["Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur?","Evet, 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca ilamsız icra takipleri hariç olmak üzere sulh hukuk mahkemesinde açılacak tüm kira tahliye davalarında dava öncesinde arabulucuya başvurulması zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk anlaşamama tutanağı dava dilekçesine eklenmeden açılan davalar usulden reddedilir."],["Arabuluculuk başvurusu kira dönemi bitmeden önce yapılabilir mi?","Hayır, arabuluculuk başvurusunun mutlaka tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerekir. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nin 2025/2133 E., 2025/1357 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, dava açma süresi başlamadan yapılan erken arabuluculuk başvuruları geçerli bir dava şartı oluşturmaz ve davanın usulden reddine yol açar."],["İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası hangi şartlarda açılır?","Kiracının bir kira yılı içinde ödenmeyen kira bedelleri sebebiyle iki ayrı aya ilişkin haklı yazılı ihtara neden olması ve davanın ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. İhtardan sonra yapılan ödemeler o ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz."],["Ev sahibi kendi ihtiyacı için kiracıyı çıkardıktan sonra evi başkasına kiraya verebilir mi?","Hayır, TBK m. 355 uyarınca gereksinim sebebiyle kiracının tahliyesini sağlayan kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması hâlinde kiraya veren eski kiracısına en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemekle yükümlü tutulur."],["10 yıllık kiracı herhangi bir gerekçe gösterilmeden evden çıkarılabilir mi?","Evet, TBK m. 347 uyarınca on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunmak koşuluyla herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir ve tahliye isteyebilir."],["Ödenmeyen kira nedeniyle icra takibi başlatıldığında kiracının hangi süreleri vardır?","Kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz etme hakkı vardır (İİK m. 269). Konut ve çatılı işyerinde borcu ödemesi için verilen süre en az otuz gündür (TBK m. 315); bu sürede ödeme yapılmazsa kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyebilir."]],"tablolar":[{"bolum":1,"baslik":"Tahliye sebepleri: dayanak, süre, merci ve arabuluculuk","kolonlar":["Sebep","Dayanak","Dava/başvuru süresi","Merci","Arabuluculuk"],"satirlar":[["Gereksinim (Konut veya İşyeri)","TBK m. 350/1","Belirli sürelide süre sonundan itibaren 1 ay; belirsiz sürelide fesih dönemine göre 1 ay","Sulh Hukuk Mahkemesi","Zorunlu (6325 m. 18/B)"],["Yeniden İnşa ve İmar","TBK m. 350/2","Belirli sürelide süre sonundan itibaren 1 ay; belirsiz sürelide fesih dönemine göre 1 ay","Sulh Hukuk Mahkemesi","Zorunlu (6325 m. 18/B)"],["Yeni Malikin Gereksinimi","TBK m. 351","İktisaptan itibaren 1 ay içinde yazılı bildirimle 6 ay sonra veya sözleşme bitiminden itibaren 1 ay","Sulh Hukuk Mahkemesi","Zorunlu (6325 m. 18/B)"],["Tahliye Taahhüdü (Dava Yolu)","TBK m. 352/1","Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay","Sulh Hukuk Mahkemesi","Zorunlu (6325 m. 18/B)"],["Tahliye Taahhüdü (İcra Yolu)","TBK m. 352/1, İİK m. 272","Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay","İcra Dairesi / İcra Mahkemesi","Zorunlu Değil (İİK istisnası)"],["İki Haklı İhtar","TBK m. 352/2","İki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay","Sulh Hukuk Mahkemesi","Zorunlu (6325 m. 18/B)"],["Kiracının/Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması","TBK m. 352/3","Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay","Sulh Hukuk Mahkemesi","Zorunlu (6325 m. 18/B)"],["10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması","TBK m. 347","10 yıllık uzamayı izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim; dönem bitiminde dava","Sulh Hukuk Mahkemesi","Zorunlu (6325 m. 18/B)"],["Kira Bedelini Ödememe (Temerrüt - Dava Yolu)","TBK m. 315","Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün ödeme süresi verilir; ödenmezse sözleşme feshedilir ve dava açılır","Sulh Hukuk Mahkemesi","Zorunlu (6325 m. 18/B)"],["Kira Bedelini Ödememe (İlamsız İcra Yolu)","İİK m. 269 vd., TBK m. 315","Ödeme emri tebliğinden itibaren 7 gün itiraz süresi; ödeme süresi konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün; ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenir. İtiraz üzerine 6 ay içinde itirazın kaldırılması istenmezse aynı alacak için yeniden ilamsız takip yapılamaz","İcra Dairesi / İcra Mahkemesi","Zorunlu Değil (İİK istisnası)"]]}],"kaynaklar":[["6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6098&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6100&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"],["2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2004&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=3"],["6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu","https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6325&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5"]],"desc":"Kiracı hangi sebeple, hangi sürede ve hangi mahkemede tahliye edilir? Zorunlu arabuluculuk, ihtar, tahliye taahhüdü, ihtiyaç ve 10 yıl kuralı tek tabloda.","category":"Kira & Gayrimenkul","court":"Sulh Hukuk Mahkemesi (kira uyuşmazlıkları) veya Asliye Hukuk Mahkemesi (tapu iptali, ecrimisil, izale-i şüyu) görevlidir.","duration":"Kira tespit ve tahliye davaları ilk derecede 6-10 ay, istinaf dahil 12-18 ay sürebilir.","related":["kiraci-tahliyesi-ihtiyac-nedeniyle","tahliye-taahhutnamesi-ile-kiraci-tahliyesi","iki-hakli-ihtar-nedeniyle-tahliye","10-yillik-kiraci-tahliyesi-tbk-347","icra-tahliye-emri-ve-tahliye-sureci","yabanci-kiraci-ve-ev-sahibi-kira-hukuku","kira-tespit-davasi-5-yil-kurali"],"sections":[["Tahliye davasını kimler açabilir ve dava kime karşı yöneltilir?","Kiracı tahliye davasında davacı sıfatı (aktif husumet) kural olarak kiraya verene aittir. Kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren taşınmazın maliki olmasa dahi, sözleşmeden doğan haklarına dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bununla birlikte mülkiyet hakkı ile kiraya veren sıfatının ayrıştığı durumlarda kanun taşınmaz malikine de doğrudan dava hakkı tanımıştır. Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde düzenlenen konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye davası malik tarafından açılabileceği gibi, taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malik de TBK m. 351 uyarınca kendi gereksinimi için tahliye davası açabilir. Kiralanan taşınmaz paylı mülkiyetteyse adi kira sözleşmesinin feshi önemli yönetim işidir; TMK m. 691 uyarınca pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.\n\nDavalı sıfatı (pasif husumet) ise doğrudan kira sözleşmesinde kiracı olarak yer alan kişi veya kişilere yöneltilir. Sözleşmede birden fazla kiracı bulunması hâlinde, kiracılar arasında tahliye davasının kiracıların tamamına karşı birlikte açılması ve fesih bildirimlerinin her birine ayrı ayrı tebliğ edilmesi gerekir. Aile konutunda kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmışsa kiraya veren fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m. 349/3). Davanın tüm kiracılara karşı açılmaması taraf teşkili eksikliği doğurur ve davanın sonucunu tehlikeye sokar."],["Yasal tahliye sebepleri nelerdir ve süreler nasıl işler?","Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme serbestisini kiracı lehine sınırlandırmış ve kiraya verenin sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme imkânlarını sınırlı sayıda (kapalı liste) belirlemiştir. TBK m. 347 uyarınca, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıllık dönemler hâlinde kendiliğinden uzar; kiraya veren yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi ancak kanunda açıkça düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin varlığına ve kanunun öngördüğü hak düşürücü sürelere eksiksiz uyulmasına bağlıdır. Bu sebepler kanun sistematiğinde kiraya verenden kaynaklanan sebepler (ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi) ve kiracıdan kaynaklanan sebepler (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, aynı ilçe/beldede oturmaya elverişli konut bulunması, kira bedelinin ödenmemesi ve kiracının temerrüdü) olarak iki ana grupta toplanır.\n\nTahliye sebeplerinin her biri için kanun koyucu farklı başlangıç noktalarına bağlanan dava ve bildirim süreleri öngörmüştür. Gereksinim, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi sebeplerde kural olarak belirli süreli sözleşmelerde dönem sonundan, taahhütte ise taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde yasal yola başvurulması gerekir. Bu süre kamu düzenine ilişkin olup mahkemece kendiliğinden (re'sen) gözetilir. Ancak TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen bu bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. On yıllık uzama süresi sonunda sebepsiz fesihte ise dava öncesinde uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılmış olması gerekir; bu olmadan fesih geçerli olmaz. Aşağıdaki karşılaştırma tablosu, her bir tahliye sebebinin yasal dayanağını, tabi olduğu dava ve başvuru takvimini, yetkili merciini ve zorunlu arabuluculuk kapsamını topluca göstermektedir."],["Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?","6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun ile eklenen ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu düzenleme gereğince gereksinim, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresi gibi sebeplere dayanılarak sulh hukuk mahkemesinde açılacak tüm tahliye davalarında arabuluculuk sürecinin işletilmesi ve arabuluculuk son tutanağının aslı ya da arabulucu onaylı suretinin dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Dava dilekçesine tutanak eklenmemişse mahkemece bir haftalık kesin süre verilir; bu süre içinde tutanak sunulmazsa veya hiç başvuru yapılmadan dava açılmışsa dava, 6325 sayılı Kanun m. 18/A/2 uyarınca dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.\n\nBuna karşılık kanun koyucu, İcra ve İflas Kanunu'na göre yürütülen ilamsız icra takiplerini açıkça dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında bırakmıştır. Dolayısıyla ödenmeyen kira alacağı ve tahliye talebiyle başlatılan örnek 13 ilamsız icra takipleri ile yazılı tahliye taahhüdüne dayalı örnek 14 tahliye takiplerinde icra dairesine başvururken arabuluculuk şartı aranmaz. Aynı şekilde takibe itiraz edilmesi üzerine İİK m. 269 ve m. 275 uyarınca dar yetkili icra mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davalarında da arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak kiraya veren icra takibi yolunu seçmeyip doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açacaksa ya da itirazın iptali ve tahliye talebiyle genel mahkemeye gidecekse arabuluculuk dava şartı devreye girer.\n\nArabuluculukta en sık görülen usul hatası, dava açma hakkı doğmadan önce yapılan erken başvurudur. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nin 30.09.2025 tarihli, 2025/2133 E. ve 2025/1357 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, konut gereksinimine dayalı tahliye uyuşmazlığında kira dönemi 01.06.2024 tarihinde sona ermiş ve dava bir aylık yasal süre içinde açılmış olmasına rağmen, arabuluculuk başvurusunun kira süresi dolmadan önce 19.01.2024 tarihinde yapılmış olması sebebiyle yerel mahkemenin tahliye kararı kaldırılmış ve dava usulden reddedilmiştir. Kararda, dava şartı olan arabuluculuk başvurusunun mutlaka tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerektiği, dava açma süresi başlamadan yapılan başvurunun geçerli bir dava şartı oluşturmayacağı ve bu durumun kamu düzenine ilişkin olup mahkemece kendiliğinden gözetileceği vurgulanmıştır. 6325 sayılı Kanun m. 18/A/15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulduğu tarihten son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez; ancak bu kural yalnızca süresi içinde ve usulüne uygun yapılmış başvurularda sonuç doğurur."],["Tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir, hangi yargılama usulü uygulanır?","Kira ilişkisinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında genel görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4/1-a maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. HMK m. 4/1-a; İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan tüm alacak ve tahliye davalarında uyuşmazlığın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesini görevli kılmıştır. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) ile sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 10) yetkilidir; uygulamada dava çoğunlukla kiralananın bulunduğu yerde açılır.\n\nSulh hukuk mahkemesinde görülen tahliye davalarında HMK m. 316/1-a gereğince basit yargılama usulü uygulanır. Basit yargılama usulünde dava ve cevap dilekçesi olmak üzere dilekçeler aşaması iki dilekçeyle sınırlıdır; cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi aşamaları bulunmaz. Taraflar dilekçelerinde gösterdikleri delilleri dilekçe ekinde sunmak veya başka yerlerden getirtilecek belgelerin temini için gereken bilgileri vermek zorundadır. Mahkeme gerekirse mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak hüküm kurar.\n\nİcra ve İflas Kanunu'na dayalı takiplerde ise merci ayrımı belirginleşir. Kiraya veren ödenmeyen kira borcu için İİK m. 269 uyarınca örnek 13 ödeme emri veya yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak İİK m. 272 uyarınca örnek 14 tahliye emri gönderdiğinde süreç icra dairesinde başlar. Kiracının yedi gün içinde itiraz etmesi durumunda uyuşmazlık İcra Mahkemesi önüne gelir. Kiracı kira akdini ya da sözleşmedeki imzayı açıkça reddederse ve sözleşme noterlikçe düzenlenmemiş veya imzası onaylanmamışsa alacaklı itirazın kaldırılmasını icra mahkemesinden isteyemez; genel mahkemede dava açmak zorunda kalır, bu durumda ihtarlı ödeme emri kanundaki ihtarın yerine geçer (İİK m. 269/b)."],["Tahliye davası ne kadar sürer ve süreci hangi etkenler uzatır?","Kira tahliye davalarının ne kadar sürede sonuçlanacağı konusunda kesin ve standart bir gün ya da ay sayısı vermek hukuken mümkün değildir; yargılama süresi somut olayın özelliklerine, davanın dayandığı tahliye sebebine, delillerin niteliğine ve mahkemelerin iş yoğunluğuna bağlı olarak önemli ölçüde değişir. Tahliye süreci temelde birbirini izleyen dört ana aşamadan oluşur: dava öncesi zorunlu arabuluculuk süreci, ilk derece mahkemesindeki yargılama, istinaf kanun yolu incelemesi ve kararın kesinleşmesi ya da icra edilebilir hâle gelmesinden sonra icra dairesi aracılığıyla yürütülen cebri tahliye aşaması. Bu aşamaların her birinde ortaya çıkabilecek usuli işlemler davanın toplam takvimini doğrudan şekillendirir.\n\nSüreci etkileyen ve uzamasına neden olan faktörlerin başında tebligat işlemleri gelir. Dava dilekçesinin, tensip zaptının veya duruşma gününün kiracıya tebliğ edilememesi, kiracının adreste bulunamaması veya yurt dışında olması durumunda Tebligat Kanunu m. 21 veya m. 35'e göre tebligat çıkarma zorunluluğu aylarca zaman kaybına yol açabilmektedir. İkinci önemli etken tahkikat ve delil toplama aşamasıdır; özellikle ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacının samimiyetinin tespiti için zabıta araştırması, tapu ve nüfus kayıtlarının celbi, tanıkların dinlenmesi ve taşınmazın fiili durumunun tespiti amacıyla mahallinde bilirkişi refakatinde keşif yapılması zorunluluğu duruşma sayısını ve yargılama süresini uzatır.\n\nİlk derece mahkemesinin tahliye kararı vermesiyle süreç bitmez. Taraflar gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilir (HMK m. 345). Karar icraya konulduğunda borçlu, istinaf yoluna başvurmuşsa ve İİK m. 36'daki teminatı gösterirse icranın geri bırakılması için icra mahkemesinden karar alabilir; bu karar fiilî tahliyeyi geciktirir. İcra mahkemesinin tahliye kararlarında infaz için kesinleşme beklenmez, ancak kararın tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c). Tahliye sonunda taşınmaz, icra dairesi aracılığıyla ve icra memuru eliyle boşaltılır."],["Kiracının savunma imkânları nelerdir ve ev sahibi nelere dikkat etmelidir?","Tahliye davasıyla karşılaşan bir kiracı, kanunun emredici hükümlerine ve usul kurallarına dayanarak çeşitli savunma imkânlarına sahiptir. Bu savunmaların ilk basamağını usul ve dava şartı eksiklikleri oluşturur. Kiraya verenin 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca dava öncesinde arabuluculuğa hiç başvurmamış olması veya dava açma hakkı doğmadan erken başvuruda bulunulması davanın usulden reddini gerektirir. Benzer şekilde davanın kanunda öngörülen bir aylık hak düşürücü süreler geçirildikten sonra açılması, TBK m. 353 kapsamındaki yazılı bildirimin süresinde yapılmamış olması veya birden fazla kiralayan/kiracı varken taraf teşkilinin eksik kurulması kiracı tarafından ileri sürülebilecek temel savunmalardır.\n\nEsasa ilişkin savunmalarda ise tahliye sebebinin somut koşullarına odaklanılır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında kiracı, ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi, devamlı ve zorunlu olmadığını; kiraya verenin aynı bölgede boşta duran benzer nitelikte başka konutlarının bulunduğunu veya asıl amacın fahiş kira artışı elde etmek olduğunu yazışmalar ve delillerle ortaya koyabilir. Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda, taahhütnamenin kiralananın tesliminden önce veya sözleşmeyle aynı anda alındığı, boş kağıda imza attırıldığı veya tarihin sonradan doldurulduğu yönündeki itirazlar incelenir. İki haklı ihtar davalarında ise ihtarnamelerin aynı kira yılına ait olup olmadığı, talep edilen borcun ödenip ödenmediği ve ihtarda kira ve yan gider dışında bir kalemin istenip istenmediği denetlenir; ceza koşulu ve sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar TBK m. 346 uyarınca geçersizdir. Tahliye gerçekleştikten sonra kiraya verenin evi haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca başkasına kiralaması hâlinde kiracı TBK m. 355 uyarınca son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.\n\nEv sahibi (kiraya veren) açısından ise sürecin hatasız yönetilmesi için pratik kontrol adımları şunlardır: İlk olarak tahliye gerekçesinin kanundaki sınırlı sebeplerden hangisine uyduğu netleştirilmeli ve dayanak belgeler (kira sözleşmesi, tapu kaydı, noter onaylı ihtarname veya taahhütname) hazır edilmelidir. İkinci olarak sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri hesaplanarak kanunun aradığı bildirim ve dava süreleri (bir aylık hak düşürücü süre veya üç aylık fesih ihbarı) takvime bağlanmalıdır. Üçüncü olarak dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusunun mutlaka dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması sağlanmalı; erken başvuru yapılmamalıdır. Dördüncü olarak kiracıya gönderilecek ihtarnamelerde talep edilen kira dönemi ve tutarı açıkça gösterilmeli, tebligat parçaları dosyalanmalıdır. MOD HUKUK, Antalya'da kira ve tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk, icra takipleri ve tahliye davalarının yürütülmesi süreçlerinde hukuki temsil ve danışmanlık hizmeti vermektedir; ayrıntılı bilgi için /antalya-kira-avukati sayfası incelenebilir."],["Yasal Tahliye Sebepleri ve Başvuru Şartlarının Değerlendirilmesi","Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davası açılabilmesi için kanunda öngörülen sebeplerin her birinin kendine özgü maddi ve şekli şartları bulunmaktadır. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteminde (TBK m. 350/1), ihtiyacın dava süresince samimi, gerçek ve devamlı olması aranır. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı durumunda ise (TBK m. 350/2), işin gerekli olduğunu ve bu işler sırasında kiralananın kullanılamayacağını kiraya veren ispatlamalıdır. Taşınmazı satın alan yeni malik (TBK m. 351), iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak iktisaptan altı ay sonra veya önceki sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkına sahiptir.\n\nKiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinde ise ispat kuralları daha katıdır. Kiracının kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1), taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibine veya sulh hukuk mahkemesinde davaya konu edilmelidir. Bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunması hâlinde (TBK m. 352/2), ihtarların muaccel kira borçlarına ilişkin olması ve davanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda (TBK m. 352/3), kiraya veren sözleşme kurulurken bu durumu bilmiyorsa dönem sonundan itibaren bir ay içinde tahliye talep edebilir. Kira bedeli ödenmezse kiraya veren TBK m. 315 uyarınca kiracıya yazılı süre vererek (konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün) sözleşmeyi feshedeceğini bildirir ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabileceği gibi, İİK m. 269 uyarınca ilamsız icra takibi yoluyla icra mahkemesinden de tahliye isteyebilir."],["Tahliye Sürecinde Hak Düşürücü Süreler ve Tebligatın Önemi","Kira hukukunda süreler kural olarak hak düşürücü nitelikte olup mahkemelerce yargılamanın her aşamasında re'sen dikkate alınır. TBK m. 350, 351 ve 352'de yer alan bir aylık dava açma sürelerinin kaçırılması durumunda tahliye hakkı o dönem için düşer. Ancak TBK m. 353 hükmü kiraya verene önemli bir koruma sağlamaktadır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirim yazılı olmalıdır; ispat kolaylığı için noter kanalıyla yapılması tercih edilir.\n\nÖte yandan tebligat işlemleri tahliyenin geçerliliğini ve sürelerin hesabını doğrudan belirler. İki haklı ihtarın oluşabilmesi için ihtarnamelerin kiracıya ulaştığı tarihler esas alınır; henüz tebliğ edilmemiş bir ihtar hukuki sonuç doğurmaz. On yıllık uzama süresi sonunda yapılacak fesih bildiriminde üç aylık sürenin dolmasından önce bildirimin kiracıya ulaşmış olması aranır; yalnızca gönderim tarihi yeterli sayılmaz. Bu sebeple bildirimlerin son güne bırakılmaması ve tebligat parçalarının düzenli şekilde muhafaza edilmesi olası hak kayıplarını önler."]]}